ข้อดีข้อเสียของการมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร?
นิติบุคคลบ้านจัดสรร คำนี้อาจไม่เป็นที่คุ้นเคยสำหรับคนที่สร้างบ้านอยู่เอง แต่กับชมรมคนรักบ้านที่เป็นลูกค้าบ้านจัดสรร เมื่อโครงการปิดการขายได้หมดทุกยูนิตแล้ว แน่นอนว่า ปฏิบัติการต่อจากนั้นคือ การผลักดันเพื่อจัดตั้ง "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" เป็นทั้งภาคบังคับของกฎหมาย และเป็นภาคสมัครใจของผู้พัฒนาที่ดิน ตลอดจนลูกบ้าน (รายละอียด สาระสำคัญพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓)
หมู่บ้านจัดสรรสาริน ๗ ก็เช่นเดียวกัน หลังจากเจ้าของโครงการได้จำหน่ายที่ดินหมดทุกแปลง และดูแลระบบสาธารณูปโภคมาระยะหนึ่ง ก็ได้ดำเนินการประชุมใหญ่ เริ่มจากงาน Thank You Party เพื่อให้มีการจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้าน" ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน มีการประชุมใหญ่ต่อมาอีก 2 ครั้ง (ส่วนกรรมการที่ได้รับการสรรหาแบบไม่รู้ตัวล่วงหน้า ประชุมกันหลายครั้ง) และได้ดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสาริน ๗ สำเร็จเรียบร้อยแล้ว วันนี้ จึงขอประมวลข้อดีและข้อเสียมาให้สมาชิกทุกท่านทราบอีกครั้งหนึ่ง (ได้บอกกล่าวในที่ประชุมใหญ่แล้ว หลายท่านไม่มาก็ไม่ได้ทราบ ข้อดีส่วนใหญ่จะเห็นชอบ ข้อเสีย... จะเห็นแต่ตรงการเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น) ดังนี้
9 ข้อดีในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
- รับโอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคในโครงการ จากผู้จัดสรรที่ดิน มาเป็นของผู้ซื้อบ้านทุกๆ คน อาทิ โฉนดที่ดินแปลงที่เป็นถนน ทางเท้า สวนสาธารณะสำหรับการพักผ่อน สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำและอาคารสโมสร เป็นต้น
- ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สิน และภาษีอากรจากรัฐ ไม่ว่าในส่วนที่กรมที่ดินเรียกเก็บขณะทำนิติกรรม หรือภาษีบำรุงท้องที่ประจำปี รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มจากกรมสรรพากร
- เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกรายในโครงการมีส่วนร่วม ในการบริหารงานหมู่บ้าน ตั้งแต่ออกกฎระเบียบที่ใช้ในชุมชน การออกสิทธิ ออกเสียงคัดค้าน หรือให้ความเห็นชอบในที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งการแต่งตั้งสมาชิกคนหนึ่งคนใด เป็นคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
- ปัญหาความเดือดร้อนรำคาญ จะได้รับการแก้ไขให้ลดน้อยลงไป ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอุปกรณ์หาบเร่ แผงลอย ที่วางระเกะระกะบนถนนทางเท้า บรรดารถเร่ขายสินค้า หรือพวกมารับซื้อของเก่า (ที่อาจจะแฝงมาขโมยของใหม่ไปด้วย) เป็นต้น เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย
- จะมีงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม ถนนหนทางในหมู่บ้าน ไฟฟ้าถนน น้ำประปา ในอาคารสโมสร/สระว่ายน้ำ อีกทั้งบริการสาธารณะอื่นๆ ที่ชำรุดทรุดโทรม
- มีกฎหมายจัดระเบียบชุมชนเป็นของตนเอง ซึ่งเรียกว่า "ข้อบังคับของหมู่บ้าน" "ระเบียบการอยู่ร่วมกันอย่างเป็นสุข" และ "ระเบียบทางบัญชีและการเงิน"
- สร้างความเป็นธรรม และพิทักษ์ความสะอาด ความปลอดภัย ให้กับชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
- มูลค่าทรัพย์สินจะทวีเพิ่มขึ้นในระยะยาว ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
- คุณภาพชีวิตจะสดใส คือ ประโยชน์ที่ผู้บริโภคจะได้รับ ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว เช่น การมียามรักษาความปลอดภัย การปลอดจากรถขายสินค้าเร่เข้ามารบกวน ไม่มีรถรับซื้อของเก่า (ที่ไม่อาจรับประกันได้ว่ามาซื้อหรือมาขโมย) และอื่นๆ
 9 ข้อเสียในการไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
- คณะกรรมการหมู่บ้าน ไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการจัดระเบียบชุมชนของตนเอง เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องขึ้นกับองค์กรปกครองท้องถิ่น เช่น เทศบาล หรือ อบต.
- คณะกรรมการหมู่บ้าน ไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์ หรือเป็นโจทย์ฟ้องร้องแทนสมาชิก ในกรณีที่มีผลกระทบสิทธิ หรือประโยชน์ของสมาชิกภายในหมู่บ้าน บ้านใครเจอปัญหาก็ต้องแก้ไข ร้องเรียน ฟ้องร้องกันเอาเอง
- การเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากท่านสมาชิก ไม่ได้รับความร่วมมือชำระค่าใช้จ่าย เพราะไม่มีอำนาจตามกฏหมาย ต้องอาศัยความสมัครใจ หรือไม่ก็ระดมทุนทำบุญทอดผ้าป่า ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนงบประมาณในการบริหารงานหมู่บ้าน
- ไม่มีงบประมาณในการซ่อมแซม/บำรุงรักษา ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งการบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม แล้วแต่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่จะเข้ามาช่วยเหลือดูแล ตามแต่คะแนนการเลือกตั้งที่ได้ หรือหาเสียงไว้ แต่เมื่อเขาไม่มา ก็ไม่สามารถทำอะไรได้ นอกจากจำใส่หนังหมาไม่เลือกมันในสมัยหน้า
- มูลค่าทรัพย์สินภายในหมู่บ้านจะลดลง จากที่เคยซื้อมาราคาแพง เวลาขายจะไม่ค่อยได้ราคา เนื่องจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านไม่ได้รับการดูแลรักษา ผู้อยู่อาศัยรายใหม่ (ที่คิดจะมาซื้อ) ไม่มั่นใจในความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สิน ดังที่เกิดขึ้นกับหมู่บ้านจัดสรรรายเดิมๆ ที่มีมาก่อน พรบ.จัดสรรที่ดิน ๒๕๔๓ ออกมา บางแห่งถมสระว่ายน้ำทิ้ง แล้วแบ่งขายเลยก็มี (ในอุบลราชธานีนี้แหละครับ จำได้ไหม หมู่บ้านนี้เคยมีชื่อเสียงเพราะสระว่ายน้ำแห่งแรกของอุบลฯ บอกใบ้เพิ่มให้อีกนิดอยู่บ้านดอนกลาง ถนนชยางกูร ทางไปอำนาจเจริญ)
- ผู้จัดสรรที่ดิน โอนทรัพย์สิน ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้กับหน่วยงานราชการ (องค์กรปกครองท้องถิ่น) เพื่อให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ทำให้ไม่สามารถควบคุมระบบรักษาความปลอดภัยภายในหมู่บ้านไว้ได้ เนื่องจากเป็นพื้นที่สาธารณะ บุคคลภายนอกสามารถผ่านเข้าออกได้ หรือใช้เป็นทางสัญจรทางลัดได้ตลอดเวลา แม้ในยามค่ำคืนดึกดื่น ทำให้ถนนหนทางชำรุดทรุดโทรม บางแห่งเจอรถบรรทุกขนดินวิ่งผ่าน จนไม่ได้หลับได้นอน ฝุ่นคลุ้งกระจาย ถนนภายในหมู่บ้านพังเสียหายยับเยิน
- ปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจ หน้าที่ตามกฎหมาย ไม่สามารถแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกได้
- พื้นที่ส่วนกลางสกปรก เลอะเทอะ ต้นไม้ สวนหย่อมชำรุดทรุดโทรม หญ้าขึ้นรกเป็นที่อยู่อาศัยของสัตว์เลื้อยคลาน ไม่มี ผู้ควบคุมดูแลเอาใจใส่ รวมทั้งไม่มีงบประมาณในการจัดจ้างพนักงานรักษาความสะอาด บำรุงรักษาสวนหย่อม รดน้ำ ตัดหญ้า
- เกิดปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว หาบเร่ แผงลอย ขายของระเกะระกะ ไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ปัญหาสุนัขที่มีเจ้าของ และสุนัขจรจัดภายในหมู่บ้านถ่ายมูลเลอะเทอะ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดหลายๆ หมู่บ้านไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน
คงไม่อยากเห็นสภาพหมู่บ้านเราเป็นแบบนี้กันนะครับข้อแตกต่างระหว่างโครงการจดทะเบียน และไม่จดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เรื่องซึ่งสามารถพบเห็น "ได้ชัด" ได้แก่ ความปลอดภัย และไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ความสะอาด และความสกปรกของพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ความเป็นระเบียบและไม่เป็นระเบียบของพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มูลค่าการให้เช่า หรือขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง "เพิ่มขึ้น" และ "ลดลง" สภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยภายในชุมชน การระบาดของยาเสพติด และแหล่งมั่วสุมของมิจฉาชีพ และผู้ประกอบอาชีพไม่สุจริต เป็นต้น
การจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" สามารถเป็นเกราะป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น กับสังคมในชุมชนได้ในระดับหนึ่งแต่ไม่ทั้งหมด ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความเข้มแข็ง ความเอาใจใส่ และความสามัคคีของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ปัญหาและอุปสรรคการบริหาร "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"
"เรื่องสำคัญ" ได้แก่ ความเข้มงวด และการเอาจริงเอาจังของ "คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในการบังคับใช้กฎ กติกา และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "บางราย" ไม่ยอมชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ ตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บ หรือใช้สิ่งปลูกสร้างเป็นแหล่งบันเทิงใน "ยามวิกาล" หรือปฏิบัติตนในลักษณะ "มือไม่พายแต่เอาเท้าราน้ำ" เป็นต้น
การจัดการกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ละเมิด หรือไม่ปฏิบัติตนให้อยู่ในกฎ กติกา และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถ "ตักเตือน" และ "กำหนดบทลงโทษ" ได้ตามข้อบังคับและกฎหมาย อ่านเพิ่มเติม
|
