เอาความรู้เรื่องกฎหทายเกี่ยวกับบ้านและที่ดินมาฝากกันครับ สมาชิกหลายท่านมีความต้องการในการต่อเติม ปรับปรุง ขยับขยายตัวบ้านให้น่าอยู่ขึ้น เพิ่มประโยชน์ใช้สอย หรือแม้แต่มีความต้องการก่อสร้างบ้านเพิ่มเติมในที่ดินแปลงเปล่า ต้องดำเนินการอย่างไร มีข้อกำหนดด้านกฎหมายหรือระเบียบนิติบุคคลอย่างใดบ้าง เรามาเรียนรู้ร่วมกันครับ
หลายๆ คนที่ซื้อบ้านจัดสรรทั้งบ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์ หรือปลูกสร้างเองก็ตาม ไม่ว่าจะบ้านใหม่หรืออยู่อาศัยมาระยะหนึ่ง เรามักอยากต่อเติมเปลี่ยนแปลงบ้าน เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการใช้งาน หรือเปลี่ยนบรรยากาศใหม่ๆ บ้างก็ต้องการมีพื้นที่ใช้สอยเพิ่ม อาจด้วยเพราะมีสมาชิกเพิ่มบ้าง เพื่อขยับขยายทำการค้าขายบ้าง ซึ่งส่วนใหญ่เลือกที่จะต่อเติมบ้านแทนการซื้อหลังใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่ครัวด้านหลังอาคารพาณิชย์ หรือทาวน์โฮม จัดว่าเป็นส่วนที่นิยมต่อเติมกันมากเลยทีเดียว
ในที่นี้ คำว่า "ต่อเติม" ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" ซึ่งหมายถึง "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" ฉะนั้นหากปรับเปลี่ยนสุ่มสี่สุ่มห้าอาจมีความผิด ตั้งแต่ถูกปรับจนถึงจำคุกได้ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่า การดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ดังนั้น การก่อสร้างดัดแปลงใดๆ เราควรมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายไว้บ้าง ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎหมายหลักในการควบคุมการก่อสร้างอาคาร กำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน หรือให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น (ในกรณีหมู่บ้านสาริน 7 เจ้าพนักงานท้องถิ่น คือ เทศบาลตำบลคำน้ำแซบ) โดยยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงาน ให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ พร้อมดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ก็เป็นอันใช้ได้
เรามาดูกันครับว่า กฎพื้นฐานที่เราควรต้องรู้ ก่อนการเปลี่ยนแปลง ต่อเติมพวกนี้มีอะไรกันบ้าง แล้วต่อเติมอย่างไรจะไม่ให้เข้าข่ายการดัดแปลงอาคาร ซึ่งในกฎหมาย (ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11) ระบุไว้ซึ่งการกระทำดังต่อไปนี้
5 ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต
การต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็อนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานครับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้น และสามารถทำได้เลยมีดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)
- การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของพื้นที่ชั้น ในชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน ตัวอย่างเช่น เดิม พื้นบ้านเป็นพื้นเรียบๆ ต้องการเจาะเป็นช่องเพื่อระบายอากาศ อย่างนี้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต
- การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน เช่น การทำหลังคาคลุมดาดฟ้าโดยยื่นจากเดิมออกไปโดยรวมแล้วเป็นการเพิ่มเนื้อที่ออกไปไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่ทำให้คานและเสาเดิมต้องรับน้ำหนักเพิ่มเกินร้อยละสิบ อย่างนี้ก็ไม่ต้องยื่นขออนุญาต
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร เช่น เสา คาน หรือฐานราก และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอแม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม แต่หากโครงสร้างของอาคาร เดิม คือเสา คาน ไม้ หากโครงสร้างเหล่านี้ชำรุด เช่น ปลวกขึ้น ทำให้ไม้ผุ จำเป็นต้องเปลี่ยนโครงสร้างใหม่ การเปลี่ยนแปลง โดยใช้ไม้เช่นเดิม จำนวนและขนาดเท่าเดิมไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร
- การเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม เช่น การทำฝาผนัง หรือพื้นบ้าน เป็นต้น ในกรณีที่ต้องการจะเปลี่ยนพื้นบ้าน ซึ่งเดิมเป็นพื้นไม้ปาร์เก้ อยากเปลี่ยนเป็นพื้นหินอ่อน หินแกรนิต ก็ต้องคำนวณน้ำหนักว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ หากไม่เกินก็ไม่เป็นไร แต่หากเกินก็ต้องยื่นขออนุญาต ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าคำนวณน้ำหนักด้วยตนเองไม่เป็น กรณีแบบนี้ เราอาจต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย เพราะหากน้ำหนักเพิ่มขึ้นมาก ก็จะทำให้โครงสร้างอาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะก่อให้เกิดอันตรายภายหลังได้
- การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ในข้อนี้จะไม่แตกต่างจากข้อก่อนหน้านี้มากนัก เพราะในข้อนี้จะเกี่ยวกับเรื่องการเปลี่ยนแบบ เปลี่ยนสไตล์ของพื้นที่เล็กๆ น้อยๆ ภายในบ้าน และไม่ก่อให้เกิดน้ำหนักเพิ่มแต่ประการใด เช่น การเปลี่ยนจากประตูไม้ เป็นประตูกระจก หรือการเปลี่ยนหน้าต่าง เปลี่ยนลายกระเบื้อง ฝ้า เพดน กรณีเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต แต่ถ้าหากการเปลี่ยนอุปกรณ์เหล่านั้น ทำให้น้ำหนักเพิ่มขึ้นมากจนเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ก็จำเป็นต้องอนุญาต เพื่อไม่ให้ผิดกฎหมายเช่นกัน
ต่อเติมได้แต่ต้องทำตามกฎระยะร่น หรือระยะห่างด้วยเสมอ
นอกจากนี้ กฎหมายบ้านเรายังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างอาคารกับที่ด้านข้าง หรือถนนอีก ซึ่งเราจะดัดแปลงให้ฝ่าฝืนหลักเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้เช่นกัน ทั้งนี้ ไม่ว่าเราจะได้รับอนุญาตในการดัดแปลงหรือไม่ก็ตาม
ถ้าเราไม่ทำตาม จะเกิดอะไรขึ้น?
ถ้าการต่อเติมของเราต้องขออนุญาต หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตแล้ว แต่ถึงเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมให้แตกต่างจากที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่ยื่นขอไป ซึ่งจะทำให้มีโทษดังนี้ครับ
- โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาระยะที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร)
- ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันซึ่งตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหาย ได้มีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่า เราต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ แต่ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สามารถสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้แล้ว หรือเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมด หรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนดได้ (ตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) และถ้ายังไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก ก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร)
ก่อนการต่อเติมบ้านนั้น นอกจากกฎหมายแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญที่เราต้องคำนึงถึงคือ เพื่อนบ้าน ซึ่งอาจสร้างความรำคาญจากเสียงรบกวน ปัญหานี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยอย่างหนึ่งในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งหากใครประสบปัญหา ทางเลือกแก้ไขพอมีดังนี้
- พูดคุยหารือกับเพื่อนบ้านที่จะต่อเติมว่า สูงเกินไป ใกล้กันเกินไป ผิดกฎเกณฑ์หรือไม่ หรือกำลังรู้สึกเสียความเป็นส่วนตัว และให้เพื่อนบ้านได้มีส่วนร่วมแสดงความคิดเห็น เพื่อปรับแบบให้เหมาะสมที่รับกันได้ทั้งสองฝ่าย หรือหากคุยกันแล้วไม่ได้ข้อสรุป ก็อาจให้นิติบุคคลหมู่บ้านเข้ามาช่วยพูดคุย หรือเกลี้ยกล่อมกัน
- ปัญหาที่เกิดบ่อยๆ คือการต่อเติมโดยไม่แจ้งล่วงหน้า และได้เข้ามาเริ่มดำเนินงานก่อสร้างทันที ซึ่งกรณีนี้ เราอาจให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามาช่วย หากเราอยู่ในกรุงเทพฯ สามารถโทรแจ้ง Call Center ศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ของ กทม. ได้ที่ 1555 หรือกรณีอยู่ต่างจังหวัด ก็ไปแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น (เทศบาลตำบลคำน้ำแซบ) ได้เลย
ต้องยอมรับว่า ส่วนใหญ่ในปัจจุบันได้มีการต่อเติมบ้านกันโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมกันแบบไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์กันสักเท่าไร ซึ่งบทความนี้ จะทำให้ผู้อ่านได้รับความรู้ทางกฎหมายก่อนการต่อเติมบ้านมากขึ้น เพื่อที่จะได้กลับไปลองพิจารณาว่า หากเข้าข่ายกับหลักเกณฑ์ข้างต้น จะได้เตรียมตัวยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น และเป็นแบบอย่างที่ถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนรายละเอียดการดัดแปลง การก่อสร้างอื่นๆ คงต้องพิจารณากันเป็นกรณีๆไป และเมื่อทุกคนทำตามกฎเกณฑ์ที่กำหนด ก็จะได้ไม่ต้องหวั่นถึงอันตรายที่จะเกิดขึ้นในการต่อเติมบ้าน ทั้งอาจช่วยลดปัญหาการทะเลาะกับเพื่อนบ้านใกล้เรือนเคียงอีกด้วย
กฎหมายระยะร่น
ร่นบ้านให้ถูกต้อง อยู่ปลอดภัย สังคมสวยงาม
ระยะร่น หรือระยะเว้นห่าง นับเป็นส่วนสำคัญที่ใครก็ตามที่กำลังคิดสร้างบ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ควรทราบข้อกฏหมายนี้ไว้ เพื่อที่จะได้ออกแบบบ้านของเราให้มีสัดส่วนพอดีกับแปลงที่ดิน มิเช่นนั้นแล้วหากออกแบบมาผิด เมื่อนำแบบไปขออนุญาตก็อาจไม่ผ่าน ไม่ได้รับอนุญาต จำเป็นต้องเสียเวลา เสียค่าใช้จ่ายมาแก้แบบกันใหม่ หรือหากท่านใดที่ยังไม่ได้ซื้อที่ดินแต่มีแบบบ้านเก็บไว้ในใจแล้ว จะได้เลือกซื้อที่ดินให้มีขนาดพอดีกับสัดส่วนระยะร่นด้วยครับ
ตัวอย่างระยะร่น บ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร
ระยะร่นกับถนนสาธารณะ
- กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร
- กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร เช่น ถนนมีความกว้าง 8 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร กรณีนี้ระยะร่นอาคารไปถึงเขตถนน กว้างอย่างน้อย 2 เมตร
- กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ อย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ เช่น ถนนมีความกว้าง 12 เมตร ระยะร่นอย่างน้อย 1.2 เมตร
- กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
ระยะร่นกับเพื่อนบ้าน (ข้างบ้านและหลังบ้าน)
กรณีมีช่องแสง ช่องลม
สำหรับระยะร่นด้านข้างและด้านหลังบ้าน จะทำการวัดจากขอบผนังบ้านริมนอกสุดกับเขตที่ดินของเรา โดยอิงกับขนาดความสูงของอาคาร หากเป็นบ้านทั่วไปที่สูงไม่เกิน 9 เมตร มีช่องแสง ช่องลม บล็อคแก้ว ประตู หน้าต่าง ระเบียง ระยะร่นต้องห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร สำหรับชั้น 3 ของบ้าน 3 ชั้น หรือสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ให้มีระยะร่นอย่างน้อย 3 เมตร
กรณีไม่มีช่องแสง ช่องลม
กรณีที่ต้องการให้มีระยะร่นน้อยกว่าตามข้อกำหนด การออกแบบบ้านจะต้องออกแบบในลักษณะปิดทึบ ไม่ให้มีช่องแสงหรือช่องลมลอดผ่านได้ รวมทั้งบล็อคแก้ว ประตู หน้าต่าง ระเบียง โดยตามกฏหมายได้กำหนดให้สามารถร่นได้ 50 เซนติเมตร และหากต้องการสร้างชิดติดขอบที่ดินก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่อาคารดังกล่าวต้องมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร และต้องให้เจ้าของที่ดินด้านดังกล่าว เซ็นหนังสือยินยอม หากเพื่อนบ้านไม่ยินยอมก็จะเป็นไปตามข้อกฏหมายร่นได้ 50 เซนติเมตร และต้องปิดทึบทั้งผนังเท่านั้น สำหรับอาคารที่มีชั้นดาดฟ้า ดาดฟ้าด้านดังกล่าวต้องทำผนังทึบสูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.8 เมตร
เรื่องกฏหมาย อ่านๆ ไปแล้วอาจจะทำความเข้าใจยากสักนิด แต่อย่างไรก็ตามต้องทำความเข้าใจอย่างรอบคอบ แม้ที่ดินที่เราซื้อมานั้นถูกต้องตามกฏหมายทุกประการ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า เราจะสามารถทำอะไรก็ได้บนที่ดินผืนนั้น จำเป็นต้องมีการควบคุมเพื่อการอยู่ร่วมกันในสังคมอย่างเป็นสุขครับ
|