  |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 เอาความรู้เรื่องกฎหทายเกี่ยวกับบ้านและที่ดินมาฝากกันครับ สมาชิกหลายท่านมีความต้องการในการต่อเติม ปรับปรุง ขยับขยายตัวบ้านให้น่าอยู่ขึ้น เพิ่มประโยชน์ใช้สอย หรือแม้แต่มีความต้องการก่อสร้างบ้านเพิ่มเติมในที่ดินแปลงเปล่า ต้องดำเนินการอย่างไร มีข้อกำหนดด้านกฎหมายหรือระเบียบนิติบุคคลอย่างใดบ้าง เรามาเรียนรู้ร่วมกันครับ  หากคุณมีที่ดินเปล่าในโครงการและต้องการปลูกสร้างบ้านเพิ่มเติม เรามีข้อมูลมาให้ เพื่อการเตรียมตัวในการขออนุญาตดำเนินการก่อสร้างให้ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนี้ การขออนุญาตก่อสร้างอาคารก่อนอื่นต้องมีสถาปนิกและวิศวกรทำการออกแบบ และเขียนแบบก่อสร้างบ้านให้ท่านก่อน จากนั้น ท่านต้องแจ้งความประสงค์ที่จะทำการก่อสร้างให้ทางนิติบุคคลหมู่บ้านทราบก่อน ว่าจะก่อสร้างบ้านในโฉนดที่ดินแปลงใด พร้อมแบบการก่อสร้าง ที่ระบุขนาดของตัวอาคาร จำนวนชั้นอาคาร (ซึ่งจะต้องมีขนาดไม่เกิน 70% ของพื้นที่ในโฉนด) สีของอาคาร จะต้องไม่แตกต่างจากภาพรวมของหมู่บ้าน การปลูกสร้างบ้านพักอาศัยบนที่ดินนั้น ตามกฎหมายกำหนดให้เปิดเป็นที่ว่างไว้ไม่น้อยกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ โดย 70 เปอร์เซ็นต์ใช้เพื่อการสร้างบ้านพักอาศัย (ที่ว่างหมายถึงพื้นี่อันปราศจากสิ่งปกคลุม ซึ่งอาจจัดให้เป็นบ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักขยะมูลฝอย ที่จอดรถ และให้หมายรวมถึงสิ่งก่อสร้างที่สูงจากระดับดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาปกคลุมเหนือระดับนั้น) เมื่อทางนิติบุคคลเห็นชอบและออกหนังสือรับรองให้แล้ว ท่านจึงนำเอกสารไปขอยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างจากทางเทศบาลตำบลคำน้ำแซบ เอกสารประกอบด้วย
จากนั้นนำเอกสารทั้งหมดไปยื่นต่อเทศบาลซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ ภายใน 45 วัน ต้องได้รับแจ้งว่าได้รับอนุญาตหรือไม่ ถ้าไม่อนุญาตจะต้องแก้ไขอะไรบ้าง เมื่อแก้ไขแล้วก็ควรจะได้รับอนุญาต และเสียค่าธรรมเนียมตารางเมตรละไม่เกิน 4 บาท จะเห็นว่า มีความยุ่งยากพอสมควรนะครับหากจะดำเนินการเอง เพราะเกี่ยวข้องกับหลายฝ่าย เสียเวลาในการดำเนินการ ส่วนใหญ่เจ้าของบ้านมักจะคุยกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ให้ดำเนินการให้ทั้งหมด ตั้งแต่การออกแบบบ้าน เขียนแบบ การรับรองแบบโดยสถาปนิกและวิศวกร รวมทั้งการยื่นขออนุญาตการก่อสร้างให้  ตามกฎหมายแล้ว เราจะต้องยื่นเรื่องขออนุญาตก่อสร้าง จากหน่วยงานราชการก่อน จึงจะเริ่มก่อสร้างบ้านได้ ทั้งนี้ โดยมาตรฐานของขั้นตอนการสร้างบ้าน เจ้าของบ้านควรให้สถาปนิกและวิศวกร จัดทำแบบก่อสร้างให้เรียบร้อยก่อนจะยื่นขออนุญาต อย่างไรก็ตาม สำหรับกรณีที่เจ้าของบ้านต้องรีบดำเนินการก่อสร้าง หรือมีแบบบ้านฟรีที่ยังไม่พร้อมทำแบบก่อสร้าง ก็อาจจัดทำเพียงแบบขออนุญาตก่อสร้าง สำหรับยื่นเรื่องขออนุญาตให้ผ่านก่อน แล้วค่อยจัดทำแบบก่อสร้างตามให้ครบถ้วนในภายหลัง โดยแบบขออนุญาตก่อสร้าง จะประกอบด้วยเอกสารต่างๆ ตามที่ตามกฎหมายควบคุมอาคารกำหนด ได้แก่
จะเห็นได้ว่าแบบขออนุญาตก่อสร้างนั้น นับว่ามีรายละเอียดน้อยมาก หากจะการนำไปใช้ก่อสร้างจริง ดังนั้น เราจึงควรให้สถาปนิกและวิศวกร จัดทำแบบก่อสร้างที่ลงรายละเอียดมากพอ เพื่อให้ผู้รับเหมาดำเนินงานได้อย่างถูกต้อง และช่วยลดปัญหาหน้างานได้ นอกจากนี้ การจัดทำเอกสารราคากลางในการก่อสร้าง หรือที่เรียกว่า BOQ (Bill of Quantities) ที่แสดงราคากลางของวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ตามสเปคในแบบ โดยมีแบบก่อสร้างให้อ้างอิง จะสามารถลงรายละเอียดรายการวัสดุ พร้อมราคาได้ค่อนข้างแม่นยำ ซึ่งเป็นประโยชน์มาก โดยเฉพาะขั้นตอนการจัดเตรียมงบประมาณ (อาจรวมถึงการจัดทำเอกสารเพื่อยื่นขอกู้เงินจากธนาคาร) และการจัดหาซื้อวัสดุด้วย เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว จะสามารถก่อสร้างบ้านได้เลย โดยต้องก่อสร้างภายใน 365 วันหลังจากวันที่อนุมัติ (ใบอนุญาตมีอายุ 365 วัน หลังจากวันที่อนุมัติ ซึ่งเจ้าของบ้านสามารถดำเนินการขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างได้ ในกรณีที่ไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้เสร็จทันเวลาที่กำหนด) **กรณีต้องการกู้เงินจากธนาคารมาสร้างบ้าน เราต้องได้รับรายละเอียดงวดงาน และสัญญาจากผู้รับเหมาที่จะมาสร้างบ้านให้เราก่อน จึงจะทำเรื่องกู้ธนาคารได้ การเตรียมการก่อสร้างกรณีที่เจ้าของบ้าน ต้องการสร้างบ้านบนที่ดินว่างเปล่าที่มีอยู่เดิมแล้วนั้น กรณีนี้อาจจะไม่ยุ่งยากมากนัก เพราะไม่ต้องกังวลเรื่องการรื้อถอน หรือย้ายสิ่งของออกจากพื้นที่ก่อสร้างเดิม แต่อาจมีประเด็นที่ควรพิจารณาเพิ่มเติมคือ การปรับระดับพื้นที่หรือการถมที่ดินก่อนเริ่มก่อสร้างนั่นเอง ก่อนอื่นควรทำการกำหนดระดับความสูงของการถมที่ดินที่ต้องการ โดยพิจารณาจากพื้นที่โดยรอบ อาทิ ระดับของพื้นถนนใกล้เคียง หรือในกรณีที่เป็นพื้นที่ที่น้ำท่วมถึง โดยอาจจะพิจารณาความสูงของระดับน้ำที่เคยท่วมพื้นที่ด้วยเพื่อประกอบการตัดสินใจ นอกจากนี้ ยังมีประเด็นเรื่องฝุ่น ควัน เสียง และอันตรายจากการก่อสร้างที่อาจเกิดขึ้น ทำให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านไม่ปลอดภัย จึงควรป้องกันโดยแยกพื้นที่ก่อสร้างออกจากพื้นที่อยู่อาศัยอย่างเด็ดขาด และกั้นพื้นที่ก่อสร้างให้มิดชิด ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่เจ้าของบ้านควรแจ้งผู้รับเหมาให้ดำเนินการ ก่อนเริ่มก่อสร้าง โดยอาจเลือกใช้เป็นผ้าใบ เมทัลชีท หรือวัสดุอื่นๆ ให้เหมาะสมกับความสูงของอาคารที่จะก่อสร้าง โดยพิจารณาควบคู่กับมลภาวะที่อาจเกิดขึ้นจากการก่อสร้างด้วย เพราะถึงแม้ทางกฏหมาย จะกำหนดให้เฉพาะอาคารขนาดใหญ่ที่ต้องคำนึงเรื่องความปลอดภัยต่างๆ ก็จริง แต่สำหรับบ้านพักอาศัยหรืออาคารขนาดเล็ก ก็ควรจะใส่ใจ และให้ความสำคัญกับการป้องกันอันตรายที่อาจจะเกิดขึ้น เพื่อสุขภาวะของผู้อยู่อาศัยรอบด้านเช่นกัน  อย่าลืมเด็ดขาด บอกกล่าวเพื่อนบ้านรอบข้างให้ทราบว่าจะมีการก่อสร้าง ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร รวมทั้งอาจจะมีการขนวัสดุก่อสร้างเข้า-ออก มีเสียงดังจากการทำงาน มีฝุ่นละอองรบกวน ซึ่งเจ้าของบ้านจะต้องกำชับให้ช่าง หรือผู้รับเหมาได้ใส่ใจในการทำงาน ระวังไม่ให้เกิดผลกระทบต่อเพื่อนบ้านข้างเคียง ไม่ทำงานในวันหยุดหรือกลางคืน (ที่จะรบกวนการพักผ่อนของเพื่อนบ้าน) เป็นต้น
|
กลับไปหน้า "ปัญหาคาใจ"
Contact Webmaster : krumontree at gmail.com