10 ปัญหาจุกจิกกวนใจในทาวน์เฮ้าส์หรือหมู่บ้านจัดสรร

แอดมินเข้าไปอ่าน Pantip.com (ห้องชายคา) อยู่บ่อยๆ แล้วมักจะเจอหลายๆ คนบ่นกันตรึมถึงปัญหาบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์ที่ตัวเองอยู่ เลยลองรวบรวมปัญหาพวกนี้มาให้อ่านเป็นอุทาหรณ์ พร้อมกับนำเสนอทางออก หรือวิธีการแก้ไขแบบคร่าวๆ มาให้พวกเราดูกันครับ

บ้านร้าว/ทรุด

บ่นกันบ่อยกับปัญหานี้ใน Pantip บางทีก็แล้วแต่โชคชะตาเหมือนกัน เช่น บ้านในซอยอื่นได้ผู้รับเหมาช่วงที่รับผิดชอบ หรือฝีมือดี ในขณะที่บ้านในซอยเรากลับได้ผู้รับเหมาช่วงอีกรายที่ไม่รับผิดชอบ หรือลูกน้องฝีมือแย่ นอกจากนี้ ปัญหาพวกนี้มักจะยังไม่ปรากฏให้เห็นตอนตรวจรับบ้าน แต่จะเริ่มปรากฏเมื่อเราอยู่ไปสักพัก ซึ่งปัญหาก็อาจมีได้ทั้งเล็กๆ น้อยๆ หรือที่พอแก้ไขได้ไม่ยาก เช่น ฉาบปูนไม่ดี พื้นดินรอบๆ บ้านยวบลง หรือหากกรณีที่หนักๆ หน่อย ก็เช่น เกิดรอยร้าวเนื่องจากการทรุดตัวของฐานราก

สิ่งที่จะช่วยในเรื่องนี้ได้คือ "การรับประกันบ้าน" ของเจ้าของโครงการ ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมาตรฐาน เจ้าของโครงการจะต้องรับประกันเป็นเวลา 5 ปีนับจากวันโอน สำหรับความเสียหาย หรือชำรุดบกพร่องที่เกี่ยวกับโครงสร้างอาคาร (เช่น เสาเข็ม ฐานราก คาน โครงหลังคา) และ 1 ปีนับจากวันโอน สำหรับรั้ว กำแพง ส่วนควบ และอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบของอาคาร

รปภ. หละหลวมขโมยขึ้นบ้าน

เรื่องนี้ก็เป็นหนึ่งในปัญหาคลาสสิกอีกอย่างของ หมู่บ้านจัดสรร และทาวน์เฮ้าส์ ตอนแรกๆ ทุกโครงการมักจะรักษาความปลอดภัยกันดี แต่พอเวลาผ่านไปเรื่อยๆ ก็เริ่มหละหลวมมากขึ้นเรื่อยๆ จ้างมานอนตั้งแต่สองทุ่มบ้างล่ะ ไม่เคยตรวจตราในหมู่บ้าน(กลัวป้อมหาย) จนบางโครงการไม่เหลือยามอีกเลย มีแค่ตู้ยามเปล่าๆ

ทางแก้ที่สำคัญคือ ลูกบ้านต้องช่วยกันสอดส่องคนแปลกหน้า และเข้มงวดกับยามในหมู่บ้านเรา และคณะกรรมการหมู่บ้านต้องเข้มงวดกับมาตรฐานการทำงานของบริษัท รปภ. ที่เราจ้างมาด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในสัญญาจ้างรักษาความปลอดภัยกับบริษัทที่เข้ามารับทำเป็น รปภ. นั้น คณะกรรมการควรกำหนดเรื่องสำคัญๆ เหล่านี้ไว้ในสัญญา เช่น หาก รปภ. เข้างานไม่ครบจำนวน จะต้องโดนปรับรายวัน หรือหากบริษัท รปภ. ทำผิดบ่อยๆ เช่นเกิน 3 ครั้งต่อเดือน เราเลิกสัญญาได้เลย เป็นต้น

ส่วนการจ้าง รปภ. เองไม่ผ่านบริษัท กรรมการหมู่บ้านก็ต้องเข้มงวด กวดขันการทำงาน ลูกบ้านเองเมื่อพบว่า รปภ. มีการหละหลวมในการปฏิบัติหน้าที่ ควรแจ้งให้กรรมการรับทราบทันที เพื่อช่วยกันแก้ไขปัญหาเร่งด่วน อย่าคิดแต่ว่า ไม่ใช่หน้าที่ จ่ายเงินค่าส่วนกลางไปแล้ว แบบนี้เมื่อเกิดปัญหาจะมาบ่น มาซุบซิบนินทาก็ช่วยอะไรไม่ได้แล้ว

ส่วนกลางสร้างไม่ครบ

ในอดีตเคยเกิดปัญหาหลายๆ โครงการไม่ยอมสร้างส่วนกลาง ตามที่โฆษณาไว้ เช่น สวนสาธารณะ หรือ Club House ทางแก้ในเรื่องนี้คือ ให้เรากลับมานั่งดูเอกสารสำคัญ 3 ตัว คือ

• โบรชัวร์โฆษณาโครงการที่เขาแจกให้เราดูตอนพยายามขายเรา
• เอกสารแนบสัญญาจะซื้อจะขายที่เราเซ็นกับเจ้าของโครงการ ที่ระบุถึงเรื่องส่วนกลางเหล่านี้ และ
• หนังสือขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่เจ้าของโครงการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

ถ้าเราพิจารณาดูแล้วเห็นว่า ส่วนกลางเหล่านี้ คือสิ่งที่เขาโฆษณาไว้ในโบรชัวร์ หรือระบุชัดเจนในเอกสารแนบท้ายสัญญา หรือในหนังสือขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เรามีสิทธิเรียกร้องเอากับเจ้าของโครงการให้ทำตามที่สัญญาไว้ได้ โดยมีวิธีเช่น เดินเรื่องแจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กทม. หรือจัดสรรที่ดินจังหวัด เลยว่า การก่อสร้างโครงการนี้ไม่เป็นไปตามที่ขออนุญาตจัดสรร หรือหากจะเล่นแรงขึ้น ให้ลูกบ้านรวมตัวกันให้ไม่รับโอนส่วนกลาง หรือสาธารณูปโภคมาจากเจ้าของโครงการเลย เป็นต้น

ปลวกขึ้นบ้าน

"ปลวก" เป็นปัญหาอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นได้โดยที่เราอาจไม่คาดคิด เดี๋ยวนี้โครงการใหม่ๆ มักมีการวางท่อรอบบ้าน เพื่อให้ฉีดป้องกันปลวกได้สะดวก แต่ถึงอย่างนั้น บางทีปลวกก็ยังขึ้นบ้านเราได้อยู่ดี ดังนั้น เพื่อป้องกันปัญหานี้ เราควรให้บริษัทรับกำจัดปลวกฉีดยาป้องกันปลวก (แบบชุดใหญ่) ปีละอย่างน้อย 1 ครั้ง หรือหากหลังอื่นรอบๆ เราโดนปลวกกันหลายหลังเลย เราอาจให้บริษัทรับกำจัดปลวกพวกนี้เข้ามาฉีดเพิ่มเติมมากขึ้น เช่น ทุก 1 เดือน หรือทุก 3 เดือน แต่แน่นอนค่าใช้จ่ายพวกนี้ก็จะมากขึ้นเป็นลำดับไปด้วยครับ

กำจัดปลวกอย่างไรดี คลิกอ่านเลย

จอดรถเกะกะหน้าบ้านหรือที่จอดรถไม่พอ

ในชีวิตจริง บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์หลายหลัง มักจะมีรถมากกว่าจำนวนที่จอดรถได้ในบ้าน หรือแม้จะจอดในบ้านได้พอดี บางคนก็มักง่ายไม่จอดในบ้านเลย จอดนอกบ้านตลอด ปัญหาที่เกิดคือ ถ้าถนนหน้าบ้านค่อนข้างแคบ จะเป็นการรบกวนเพื่อนบ้านเวลาขับรถเข้า-ออกเป็นอย่างยิ่ง ทางแก้ที่ใช้กันบ่อยๆ คือ เขียนกันในข้อบังคับหมู่บ้านไปเลยว่า ห้ามจอดนอกบ้าน หรือไม่ก็แก้ปัญหากันเองแบบบ้านๆ โดยการเอากระถางต้นไม้มาวางตรงตำแหน่งที่ไม่อยากให้ใครมาจอด แต่ปัญหานี้มักจะแก้กันไม่ได้สำหรับโครงการที่คณะกรรมการนิติบุคคลไม่บังคับใช้กฎ หรือดูแลกันอย่างจริงจัง

ต่อเติมบ้านวันหยุด หรือต่อเติมจนชิดกัน

ต้องยอมรับว่าการต่อเติมบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ทุกวันนี้ทำกันเป็นปกติ ทั้งที่จริงๆ แล้วการต่อเติมบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ที่ทำๆ กันนั้น ผิดกฎหมายเกือบทั้งนั้น เพราะไม่ได้ขออนุญาต หรือแจ้งเจ้าหน้าที่ก่อน (ในกรณี กทม - สำนักงานเขตฯ - และในกรณีต่างจังหวัด - องค์การบริหารส่วนจังหวัด/ตำบล หรือเทศบาล) ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นคือ บางทีต่อเติมจนชิดกันเกินไป ทำให้บังวิวทิวทัศน์บ้าง บังทิศทางลม หรือฝนตกแล้วน้ำกระเด็นเข้าอีกบ้านบ้าง หรือบางทีก็ให้คนงานเข้ามาทำงานกันวันเสาร์-อาทิตย์เสียงดัง ฝุ่นคลุ้งไปหมดบ้าง เพื่อป้องกันปัญหาพวกนี้ บ้านที่จะต่อเติมควรจะมีการพูดคุยกันกับเพื่อนบ้านติดกันก่อน ให้ชัดเจน และประนีประนอม เพื่อให้สบายใจกันทุกฝ่าย และทางนิติฯ ก็อาจออกกฎว่า ห้ามต่อเติมบ้านกันในวันเสาร์ หรืออาทิตย์เพื่อความสงบของลูกบ้านทุกคน

ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่มาประชุม

ปัญหาหลัก 2 อย่างเลยครับในการบริหารหมู่บ้าน ปัญหาแรกคือ ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง โดยปกติถ้าลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็จะมีโทษปรับตามข้อบังคับของหมู่บ้าน นอกจากนี้ ในกฎหมายจัดสรรที่ดิน ยังอนุญาตให้ระงับการให้บริการสาธารณูปโภค แก่ลูกบ้านคนที่ค้างชำระได้ ถ้าค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป และถ้าค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับไม่จดทะเบียนสิทธิ หรือนิติกรรมใดๆ (เช่น ซื้อ/ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์) บ้านที่ค้างชำระหลังนั้นได้ด้วย

ในส่วนของปัญหาที่สองคือ ลูกบ้านไม่มาประชุม นั้น ลูกบ้านจะไม่มีความผิดใดๆ แต่ก็จะมีข้อเสียทั้งกับตัวหมู่บ้าน และลูกบ้านที่ไม่เข้าประชุม เช่น เสียสิทธิในการพิจารณาเรื่องเงินๆ ทองๆ ของหมู่บ้าน หรือเรื่องสำคัญที่กระทบต่อลูกบ้าน อย่างเรื่องที่จอดรถ การห้ามเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ หากการประชุมจัดไม่ได้ หรือต้องเลื่อนเพราะลูกบ้านมาไม่ครบ ก็ต้องเสียเวลา และเสียค่าใช้จ่ายในการจัดประชุมใหม่โดยไม่จำเป็น

เพื่อนบ้านเสียงดัง หรือสร้างความรำคาญ

เนื่องด้วยปัญหาเศรษฐกิจ สังคม และการเมืองในบ้านเรา ที่นับวันจะสะสมกระทบต่อสุขภาพจิตคนมากขึ้นเรื่อยๆ ปัญหาเกี่ยวกับเพื่อนบ้านนี้จึงเกิดขึ้นได้บ่อยๆ ในหมู่บ้านแทบทุกระดับเลยละครับ แถมเกิดขึ้นได้สารพัดรูปแบบด้วยสิ ตั้งแต่ปัญหาเบาๆ พอพูดคุยกันได้ เช่น เปิดเพลง เปิดโทรทัศน์เสียงดัง เมาเหล้าเมายา ไปจนถึงปัญหาหนักๆ คุยกันไม่ได้ เช่น เจ้าของบ้านเป็นคนที่ไม่เหมือนใคร เช่น ในกระทู้ Pantip นี้ http://pantip.com/topic/31892560 และปัญหาพวกนี้จะหนักขึ้น ถ้าในหมู่บ้านนั้นมีคนเช่าเยอะกว่าคนที่เป็นเจ้าของบ้านจริงๆ ทางแก้มีไม่ค่อยเยอะครับสำหรับปัญหานี้ นอกจากพูดคุยกัน หรือหากคุยกันไม่รู้เรื่อง ก็ให้กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านเข้ามาช่วยประนีประนอมซะ

ไม่มีใครยอมเป็นกรรมการหมู่บ้าน

นี่ก็ปัญหาเด็ดนะครับ หมู่บ้านเราจะออกมาสวยงาม ปลอดภัย และน่าอยู่หรือไม่ ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการหมู่บ้านเป็นสำคัญ โดยตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน "นิติบุคคลหมู่บ้าน" จะอยู่ภายใต้การกำกับ และดำเนินการโดยคณะกรรมการเป็นสำคัญ (เปรียบได้กับบริษัทที่บริหารโดยคณะกรรมการบริษัท) โดยคนที่จะเข้าเป็นกรรมการหมู่บ้านจะไม่ได้ค่าตอบแทนใดๆ ทั้งสิ้น แต่ถือเป็นความเสียสละของกรรมการท่านนั้นๆ เอง นอกจากนี้ ถ้าทำดี ก็ได้แค่คำชม แต่ถ้าทำไม่ดี หรือไม่เป็นที่พอใจของลูกบ้านทุกคน ก็โดนด่า ดังนั้น บางหมู่บ้านจึงหาคนมาเป็นคณะกรรมการค่อนข้างยากทีเดียว (แล้วผม (แอดมิน) ก็หลวมตัวโดนผลักหลังให้มาเป็นกรรมการได้อย่างไรไม่รู้นี่ ถอนตัวก็ไม่ทันซะแล้ว ในกรรมการชุดแรก)

เลี้ยงหมาแมวแล้วไม่ควบคุมให้ดี

สัตว์เลี้ยงไม่ว่าจะเป็น หมา หรือแมว ล้วนเป็นสัตว์ที่น่ารัก เป็นเพื่อนแก้เหงา หรือดูแลบ้านให้เราได้ แต่หากบ้านไหนที่เลี้ยงสัตว์แล้วไม่มีเวลาดูแล ไม่มีบริเวณให้สัตว์เลี้ยงวิ่งเล่น หรือไม่ฝึกให้อุจจาระเป็นที่เป็นทาง บางครั้งปล่อยสัตว์เหล่านั้นมานอกบ้านตามลำพัง โดยที่ตัวเองไม่ได้จูงออกมาและนำอุปกรณ์มาเก็บทิ้ง สัตว์เหล่านั้นก็อาจถ่ายอุจจาระที่หน้าบ้านคนอื่น ส่งกลิ่นเหม็นรบกวนบ้านอื่น หากเป็นแมวก็จะชอบมาปีนรถ ทำให้รถของบ้านอื่นเสียหาย หรือบางครั้งการปล่อยสัตว์เลี้ยงออกมาแล้วไม่ดูแล อาจจะทำให้รถที่ขับผ่านไปมาในหมูบ้านเหยียบจนพิการ หรือเสียชีวิตได้อีกต่างหาก

ทำให้เกิดปัญหาทะเลาะเบาะแว้งกันว่า ใครต้องรับผิดชอบ วิธีลดปัญหาพวกนี้คือ ถ้าเจ้าของบ้านจะพาสัตว์เลี้ยงออกมาเดินเล่น ก็ต้องมีสายจูงและอุปกรณ์ไว้เก็บอุจจาระ ไม่เปิดประตูบ้านทิ้งไว้ เพราะบางครั้งหากสัตว์เลี้ยงหลุดออกไป ก็อาจเกิดอันตราย หรือโดนรถชน หรือบางหมู่บ้านเฮี้ยบๆ หน่อยก็อาจออกข้อบังคับเลยว่า ถ้าสัตว์เลี้ยงก่อเหตุเดือดร้อนรำคาญ หรือสร้างอันตรายแก่คนอื่น ก็อาจมีโทษปรับกันไปเลย (ไม่อยากออกฎนี้เลย เพราะแอดมินก็เป็นคนรักสัตว์นะ)

สุดท้ายนี้ หากสมาชิกท่านใดมีข้อเสนอดีๆ ในการแก้ปัญหาพวกนี้ ก็แนะนำกันเข้ามาได้เลยนะครับ คณะกรรมการนิติบุคคลฯ จะได้มีลู่ทางช่วยกันพัฒนาหมู่บ้านเราให้น่าอยู่ยิ่งๆ ขึ้นไป เพื่อหมู่บ้านของเรานี่แหละครับ