ทำไมต้องมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร?

ชีวิตในเมืองหลวงหรือเมืองใหญ่ๆ เช่น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น โคราช อุบลฯ ฯลฯ ในยุคปัจจุบันนั้น การที่คุณอยากจะสร้างบ้านด้วยการออกแบบตามใจปรารถนา และว่าจ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้าง มาเนรมิตบ้านในฝันตามรูปแบบของคุณ ซึ่งย่อมมีเพียงหนึ่งเดียวในโลก ในประเทศ ในจังหวัด เหมือนในอดีตนั้น... ทำได้ยากแล้วครับ ถ้าคุณไม่ใช่เศรษฐีร้อยล้าน หรือบุญหล่นทับถูกรางวัลล็อตเตอรี่หลายๆ ครั้ง แอดมินก็เคยคิดจะสร้างเอง หาที่ทางได้แล้ว ลูกสาวเขียนแบบพร้อมสร้าง แต่พอจะไปยื่นขอก่อสร้าง หาช่างก็เริ่มวุ่นวายมาก (ช่างรับเหมาส่วนใหญ่รับงานไปทั่ว รับเงินทางนี้ทำหน่อยหนึ่ง หายหน้าไปทำงานทางโน้น ต้องตาม ต่องเช็ค ต้องเร่ง ปวดหมองมาก) เลยล้มโครงการไป

ดังนั้น โครงการบ้านจัดสรร จึงเป็นทางเลือกสำคัญ ของผู้อยากมีบ้านเป็นของตนเอง โดยเฉพาะคนที่กำลังสร้างครอบครัว และเมื่อคุณเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร คุณต้องปฏิบัติตามกฎ กติกา มารยาท ของการอาศัยอยู่ในหมูบ้านจัดสรร เป็นเรื่องที่น่าสนใจทีเดียวครับ... อยากให้อ่านและเปิดใจให้กว้าง...

บทความต่อไปนี้ "นิติบุคคล… หมู่บ้านจัดสรร" เขียนโดย ทนายประมาณ เลืองวัฒนะวณิช น.บ. , น.บ.ท. , น.ม. ผมนำมาจาก ประมาณดอทคอม (บริษัท อาณาจักรกฏหมาย จำกัด) ต้องขอขอบคุณมา ณ ที่นี้ โปรดอ่านได้เลยครับ...

ผู้จัดสรร & ผู้อยู่อาศัย

หลายท่านอาจจะคิดว่า "การอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ทุกคนต้องออกไปทำมาหากินแต่เช้า กลับมาก็เย็นย่ำค่ำมืดแล้ว ดังนั้นจึงไม่มีเวลาไปสนใจใส่ใจกับเรื่องของหมู่บ้านหรอก หรือในเมื่อดิฉัน หรือกระผมจ่ายเงินซื้อบ้านไปแล้วทำไมจะต้องมีเรื่องวุ่นวายอีก" แหม… คุณครับ ถ้าผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการเขาทำหน้าที่ของเขา ในการดูแลสาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น ถนนเข้าหมู่บ้าน ท่อประปาหลักในหมู่บ้าน ท่อระบายน้ำทิ้ง สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ สารพัดที่เป็นเรื่องของส่วนกลางเป็นอย่างดี ประกอบกับผู้อยู่อาศัยทุกหลัง ทุกบ้าน ทำหน้าที่ของตน ด้วยการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างพร้อมเพรียงกัน และเพียงพอที่จะใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง คงไม่มีปัญหาที่คุณต้องใส่ใจเรื่องราวของหมู่บ้านหรอกครับ

คุณผู้อ่านบางคนเริ่มขมวดคิ้ว ตั้งคำถามกับผมแล้วครับว่า "ทำไมต้องจ่ายเงินค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้น ในเมื่อคุณจ่ายเงินค่าซื้อบ้านไปแล้ว ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นก็ให้เจ้าของหมู่บ้านเขาดูแลไปสิจ๊ะ" ไม่ได้ครับ เพราะ พ.ร.บ. บ้านจัดสรร เขาระบุไว้ว่า "บ้านจัดสรร คือการที่ "ผู้จัดสรร" หรือ "เจ้าของโครงการ" ไปสรรหาที่ดินมาจัดแบ่ง หรือจัดสร้างหมู่บ้านแล้วแบ่งขาย โดยสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น ถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ จะตกเป็นภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ซึ่ง "ผู้จัดสรร" หรือ "เจ้าของโครงการ" มีหน้าที่บำรุงรักษา จัดการดูแล โดยมีสิทธิเก็บเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัย" เห็นไหมครับ? ทุกคนมีหน้าที่ของตนเองครับ ไม่ใช่จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วจบเลยนะจ๊ะ

ไม่มีผู้ใหญ่บ้าน… แต่มีนิติบุคคล

หากผู้จัดสรร หรือ เจ้าของโครงการ ปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภค หรือ ทิ้งๆ ขว้างๆ การดูแลรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งๆ ที่ผู้อยู่อาศัยจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือบรรดาผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ เห็นพ้องต้องกันว่า การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของโครงการไม่โปร่งใส จึงไม่น่าไว้ใจให้บริหารส่วนกลางต่อไป เมื่อเป็นเช่นนี้ กฎหมายก็เปิดโอกาสให้ ผู้ซื้อ หรือ ผู้อยู่อาศัย ไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการ มีมติจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด

หลังจากนั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอน ทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภค จาก "ผู้จัดสรร" หรือ "เจ้าของโครงการ" มาบริหารจัดการได้เลย รวมทั้งอำนาจหน้าที่ ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลจัดการสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก แต่การทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องอยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งควบคุมโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกผู้ซื้อบ้านนั่นแหละครับ เหมือนระบอบการปกครองประชาธิปไตยแบบรัฐสภาเปี้ยบเลยครับผม

หน้าที่ของกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

กรรมการหมู่บ้านจัดสรร มาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้านครับ โดยทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับ การใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภค เช่น การใช้สโมสร การใช้สระว่ายน้ำ ฯลฯ กำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัย และการจราจรภายใน เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 20.00 น. ห้ามเลี้ยงสัตว์ที่อาจเกิดอันตรายแก่เพื่อนบ้าน ห้ามจอดรถบนทางเท้า ฯลฯ แม้แต่การยื่นคำร้องทุกข์ หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิก เกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิ หรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป เช่น มีคนนำรถบรรทุกมาปิดทางเข้าหมู่บ้าน หรือความเดือดร้อนจาก กลิ่นเหม็น น้ำเน่า ควันไฟ เสียงดังจากโรงงานที่อยู่ใกล้เคียงหมู่บ้าน เป็นต้น

ดังนั้น ผู้ทำหน้าที่เป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรร จึงจำเป็นต้องมีวิญญาณของการเสียสละ มีจิตสำนึกสาธารณะ ทำงานด้วยความโปร่งใส และเมื่อไหร่ก็ตามที่ กรรมการคนใดคนหนึ่งนำเงินส่วนกลางไปใช้ส่วนตัว ก็จะมีความผิดฐานยักยอกทรัพย์ทันที โทษถึงติดคุกและต้องชดใช้หนี้ทั้งหมด คืนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยนะครับ

ค่าส่วนกลาง… จ่ายตามขนาดพื้นที่ / ประเภทใช้งาน

อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกว่า การทำหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้าน และที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือน จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านนะครับ (ดังนั้นคุณผู้อ่านที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ควรจะเข้าประชุมสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้ง เพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของคุณครับ) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเท่าๆ กันในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดเท่ากัน และใช้ประโยชน์จากบ้านเพื่อการอยู่อาศัยอย่างเดียว

แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านขนาดแตกต่างกันไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คฤหาสน์ ฯลฯ เจ้าของบ้านขนาดแตกต่างกัน ก็มีหน้าที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางในอัตราที่เพิ่มขึ้น ตามขนาดของพื้นที่ หรือหากนำบ้านไปทำเป็นร้านอาหาร โรงเรียนอนุบาล เปิดบริษัท ฯลฯ ซึ่งเป็นการใช้งานที่นอกเหนือจากการอยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างออกไป ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ประจำหมู่บ้านครับ

กรณี นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสาริน ๗ ของเรา ในที่ประชุมใหญ่ตกลงให้คิดในอัตราเดียวกันทุกแปลงที่เป็นบ้านพักอาศัย และอาคารพาณิชย์ หลังละ ๖๕๐ บาท และคิดเพิ่มแปลงที่ดินเปล่าอีกต่างหาก แปลงละ ๓๐๐ บาท (กรณี อาคารพาณิชย์ เจ้าของเดียวแต่มีหลายห้อง ให้ถือว่าหนึ่งห้องเป็นบ้านหนึ่งหลัง ห้องที่เพิ่มเป็นที่ดินแปลงเปล่านะครับ)

เมื่อจ่ายค่าส่วนกลาง…ล่าช้า

ตามกฎหมายหมู่บ้านจัดสรรนั้นนะครับ เขากำหนดละเอียดละออไปจนถึงว่า ถ้าสมาชิกหมู่บ้านจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า ก็จะถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ (เห็นไหมครับว่า คุณควรเข้าร่วมประชุมทุกครั้ง) ถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่น ห้ามใช้สวนสาธารณะ ห้ามใช้สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ฯลฯ แต่ก็ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้าออก หมู่บ้านนะครับ เนื่องจากเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีพของเขา และหากคุณค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป คราวนี้เรื่องใหญ่เลยครับ เพราะคุณจะถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนเพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าคุณจะจ่ายค่าส่วนกลาง หรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ค้างไว้จนหมดเสียก่อนครับ

นอกจากนี้ ถ้าหากคุณอยู่ในภาวะที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินก้อนแรก ต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรก่อนนะครับ เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินครับผม ไม่ว่าคุณจะมีนิสัยแบบไหน และอาศัยอยู่ในหมู่บ้านขนาดเล็กๆ หรือหมู่บ้านที่เต็มไปด้วยคฤหาสน์ของบรรดาเศรษฐีก็ตาม คุณควรเคารพกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกัน โดยไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นเขา ที่สำคัญกรุณาเข้าร่วมประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งนะครับ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของคุณเอง ก่อนจะนึกเสียดายภายหลังว่า "รู้อย่างนี้ไปประชุมตั้งแต่แรกก็ดี" สวัสดีครับ

ทนายประมาณ เลืองวัฒนะวณิช